房地產投資買賣
時間 :3/16 下午2點 YMCA R402
一 買屋:
A.自住:
1.租不如買(年利率在5%以下適用)
如果真的有一筆自備款,薪水又可以支付房貸,本人真的建議儘早規劃買第一棟自有房屋,因為買房子是最好的儲蓄方式,又可以追的上通貨膨脹,也可以強迫儲蓄和避免不必要的消費,真是一舉數得
2.先有自住才去投資房地產
原則上是先要有自住的房屋,然後才考慮投資房地產,因為租屋是幫房東養房子,然後又自己當房東,弄到最後一進一退,等於是原地踏步,而且當房客會因常搬家,而花掉很多時間尋屋,而且還會折損家具的使用壽命,真是得不償失o
3.以每月薪水收入的 1/3 支付每月房貸
很多專家都說以薪水的三分之ㄧ,來支付每個月的房貸,其實要是能儘量節儉,都可以提高到二分之ㄧ,儘早結束房貸壓力
4.小套房貸款
目前小套房受制於政策打壓,所以貸款成數比較低,但是小套房是最適合投資新手第一次操作的標的物,所以如果要投資獲利,事前真的要做很多功課
5.捷運的迷思
如果是要自住,真的不見得要買捷運旁邊,因為多搭一班公車,房價至少減少2成,也就是說每天多花20分鐘搭車,就可以省下很多房貸的支出,而且議價空間也大
B.投資:
1.短期=>轉賣
預售屋:先考慮時間點後才是考慮地點
因為預售屋通常是2年後交屋,所以要考慮時間點才買,畢竟兩年內的政經局勢等等問題,都必須在風險控管裏,等時間點確定後,再來考慮地點會比較容易獲利
中古屋:先考慮地點後才考慮時間點
反之,中古屋是成屋,不用考慮預售的時間風險,所以先考慮地點,再來考慮時間點
2.長期=>出租(房東)
如果是考慮長期獲利,真的要從房東做起,不但可以收房租利益,還可以賺取房價漲幅,所以要考慮的因素就會比短期獲利來的少,不過,當房東也要做點功課,不要房東當不成,還被房客氣得半死,那就得不償失
C.節稅: 1.贈與稅:每年111萬 結婚100萬
利用買屋才節稅,是有錢人常用的方法之ㄧ,因為善用每年贈與稅額度,都可以好好節稅,最常用的方法就是,利用貸款與公告價格的差額,也就是1千萬的房子,公告現值可能只剩300萬,那就避掉700萬的贈與稅,若再搭配300萬的貸款,等於贈與兒女是0資產,因為資產等於負債,贈與稅自然省很多
2.遺產稅:要有規劃
如何利用每年的贈與稅,結婚贈與,再加上遺產免稅額,都要在生前好好規劃
二.賣屋
A.稅務
賣屋通常面對兩稅
1. 增值稅:一買一賣之中,因時間所造成的土地價格漲幅,就必須要課徵增值稅
2. 重購退稅:如果兩年內先買後賣或先賣後買,只要後買的土地比較大,就可以將之前繳的增值稅申請退回
地點
A.生活機能:已經成熟的都會區,通常房價會比其他地區高
B.距離學校公司遠近:考量自己的需求為第一選擇,避免為省房價支出,而購買距離遙遠的房屋
C.該地公共設施:是否已有捷運,大型運動場,商場,生活機能是否很強
D.未來發展(公共設施):未來是否有捷運,大型商圈要形成,都是考量的因素
時間點
A.本國經濟(股票指數) :通常股票反應前經濟半年,房地產反映後半年
B.重大事件(911 921 319):可以利用重大危機,經濟成長緩慢,趁勢和屋主議價
C.國際原物料:鋼料,水泥.......等原物料都是影響未來房價的因素
D.國有土地標售:附近國有地標售價格,就是未來房價的指標
房貸:
A.指數型:目前一般銀行都會使用指數型(也有抵利型),都是要考慮利率的方式之ㄧ
B.長短期房貸(長期與短期的差別):若是能短期還清貸款,那就選短期貸款,如果無法那就乖乖繳完本利息,
20年內都不要增貸,,解約換貸款銀行公司
C.投資客認定(寬限期與利率):目前銀行認定房屋數目超過3間,一旦是認定為投資客,則寬限期和利率都會比較高
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