房仲公主∼台中房地產訊息轉播站

投資房地產考慮的因素有
 
1.投報率:
         若是短買短賣, 那就要考慮到房價的波動 ,以及市場的供需比例, 不是一般投資客可以掌控 ,但若只是純粹當房東, 那問題就簡單多了, 首先要考慮房客的需求, 只要您符合房客的需求 ,就可以穩定坐收租金o房客的需求通常是: 生活機能 . 電梯 . 學區 . 商圈 ...等等 ,通常以商圈或計畫區的上班族 ,為便利上班而承租附近房屋;若是學區的話, 因為最近明星學校的入學資格要求越來越嚴, 純粹租屋取得學籍的機會不大o
         投報率通常是以每月租金乘以12個月再除以房屋總價,若能在3%以上就可以考慮,不過最好是4%為佳,若是6%的話,幾乎可以用租金繳交房貸;舉例來說,房價一千萬,若是全部貸款的話,本利攤還(利息2.1%指數型房貸前2年 有的還1.9%)每個月房貸本利攤還約5萬1,若是每月租金5萬,年收益60萬,這樣的投報率就是6%;不過通常是自備三成,貸款七百萬,每月本利攤還約3.8萬所以只要您租金在3.8萬(此時投報率為4.56%),就可以坐收租金,讓房客幫您繳二十年房貸o
          所以若能有4.56%的投報率是非常好的標的物,等於是20年的房貸都由房客繳納,只要房客穩定的話,就可以當個穩賺不賠的房東o但是若購買低價華廈,然後隔成數間套房,通常投報率可以到5%,有的還超過5%o
 
2.未來地區發展性
          如果該地區未來公共社區無法更完善,可能會導致該地區生活機能不完善,交通不便,所以為何我一直堅持台北市(大同區 萬華區 例外)遠比台北縣值得投資,而且台北縣還面臨一個社區老舊,未來難以更新,有的還會有人口外流的負面影響, 這都會影響房價o台北市由於有跨國辦公大樓進駐,大型金融上市總公司卡位,大陸溫州團進場,投資客也紛紛投入,這就是台北房價不墜的原因o台北市房價有如強勢股,台北縣房價有如弱勢股,房價上漲時,強勢股漲幅大於弱勢股,可是下跌時,弱勢股跌幅大於強勢股,正如台北市的信義計畫區,內科,南港都是支撐房價的票房保證o

3.未來自住考量因素
           投資的房地產也要考慮到未來可能作為自住用,所以生活機能.電梯.交通.這都是要考慮的項目,所以購買房地產前要想想,自己會不會住在這種地區,自己會不會很喜歡這種產品,如果只是自己狹隘的想法,那就無法說服其他房客來承租您的房子o

4.未來轉賣考量因素
          所以要考慮到20年後接手的問題,但是只要是生活機能好,鄰近商圈,通常都會有人接手,自然房價就會有支撐,不易下跌o
 
5地區對投報率的影響
           通常商區和計畫區上班族租屋需求量大,學區設籍也不小(不過現在越來越嚴苛,設籍往往不一定可以取得學籍)所以可以有穩定的租客來源,如果是老舊社區,一般上班族租屋客可能就會猶豫,而使房東的租金投報率下降o