房仲公主∼台中房地產訊息轉播站

土地(住3-2)容積率400%，合建建商每坪造價12萬元，則分配比例為何，如何計算，估完成後每坪市價約50-60萬元

回答

本人土地(住3-2)容積率400%，合建10多層樓建築(未定)=>也就是說一坪可以蓋4坪,其實再加上雨遮陽台等（乘以１。４到１。５）,通常可以蓋到5。５到６坪，假設蓋到６坪好了,那你就將土地面積乘以６倍,就是總樓層地板面積,當然包括地下室停車場，不過不包括法定防空避難室與機電房，所以你去買新屋，常常室內有機電房，那些都不算坪數，所以建商都會說，建照下來後，電機室改成室內面積，買方等於是賺到了，因為電機室不算公設，當然也不算樓地板面積ｏ
　


假設建商每坪造價12萬元，則合理分配比例為何＝＞然後你再用估價學（樓層別效用比）的方法，求出各樓層的市價，算出總價值，然後計算出總施工成本（包括管銷成本。利息。直接間接成本），再用總價值減去總成本等於淨收益，淨收益在扣除建商利潤，剩下就是住戶利潤，利用此利潤算出住戶應得的樓地板面積，原則上經濟好時，住戶建商可以到５５拆，地點好住戶可以多分一些，就要看見商的建材與談判結果ｏ


預估完成後每坪市價約50-60萬元 ＝＞這個可以計算出銷售利潤