購買房地產的方法－房仲公主∼台中房地產訊息轉播站

購買房地產必勝方法

每個投資人都希望買到可以獲利的房地產，因為許多資訊都告訴他們購買店面、小套房,或是捷運站邊的房屋可以獲利，但買了之後，真的有賺錢嗎?

投資房地產可分為「自用」和「投資」,這是兩種不同的方法，許多的人無法分辨，容易聽從別人的建議，以為只要買就一定會賺。對於「投資」房地產而言，最主要的選擇指標是產品和地段，就地段而言，分為三類：Ａ級，最好的地區（例如信義計畫區、仁愛路帝寶）；Ｂ級：次好的地區；Ｃ級：郊區。就產品而言，分為三類：Ａ級，最好的產品（通常可以造價分級）；Ｂ級：次好的產品；Ｃ級：較差的產品。

第一，Ａ級地區，Ａ級產品，是風險最小的投資。不過單價卻比較高,這一趨是將最好的產品，蓋在最好的地區，不一定可以獲得最好的投資報酬，但其投資風險卻是最小的，甚至可以說，沒有風險。為什麼呢？因為對於最好產品的需要，永遠存在！一堆人蜂擁而至的進入投資,這些人對地點的要求標準也最高，因此，不論轉售也好，買下後出租收取租金也好，都不必擔心風險。殺到一個合理價位，購買該一個案，風險甚小，但風險小，並不代表獲利高，故就「投資」而言，報酬率不易高,例如101附近新推案就是此款o

第二，Ａ級地區，Ｃ級產品，投資報酬率必然最高。因為地段好所以可以有好價位,只因屋況不好所以導致房價不易上揚, 如果能在Ａ級地區買到Ｃ級的產品，因其價位必定甚低，同時，因為處於Ａ級地區，需求必然強烈，因此，接手力量自然不必擔心，所以，風險自然也小，因此，可以說是又安全，獲利又高的投資。因其與該地區其他產品相比，增值空間必然最大。

第三，Ｃ級地區，Ａ級產品，風險最大。例如桃園很多豪宅,因為地處南崁,只因建材高級,而帶動總價比週遭房價高出快3成,但是會出現以後不易上揚的窘境,畢竟地段差鎖蓋的豪宅,不是每個消費者都能認同的o有些極具理想性的建設公司老闆在Ｃ級地區，蓋最好的房屋，認為可以實現個人理想與造福地方，或是認為只要房子好，不怕賣不出，其理念令人欽佩，也可提供當地許多高水準人士的「自住」需要。但就投資的角度而言，卻是最糟的，因為就價格而言，已達極限，再漲有限，同時，因處Ｃ級地區，接手力道往往不足，因此投資者被套牢的機會極大。最好的例子，就是有些建設公司在南崁、桃園、林口等地區，推出號稱超越頂級豪宅的產品，雖然建材是頂級，銷售卻不佳，若以「投資」角度購買的人，以後可能沒有人接手,,最後將慘招賠售的噩運。同樣地，在許多偏遠的必方，許多當初包裝成「造鎮」的豪華產品，現在價格幾乎腰斬，投資人的套牢情況嚴重，都是缺乏這種認識的具體例子。

第四，Ｃ級地區，Ｃ級產品，無投資價值。此區必是給消費能力低的住戶購買,相對的整題環境必定會受影響,也就是提供給最沒有購買能力的人購買或租用，而且交通必然不便，因此，會使得那些較無購屋能力的人想搬去住，因此，空屋比例必然甚高。就投資角度而言，如果接手力道不強，則必然脫手不易，風險自高,最後只好賠售出脫。例如安坑、八里、三芝等地區，曾推出許多築夢的平價住宅，雖然當時曾吸引了許多年輕人與自由業者的青睞，但就投資人角度而言，不易脫手的問題，就很容易有套牢的風險o不但如此，房價還大幅跌落，造成甚大損失，因此，對於Ｃ級地區的Ｃ級產品，不是投資的標的。

第五，Ｂ級地區，Ｃ級產品有利，Ａ級產品不利。這一區的豪宅原本想擺脫外界的觀感,想要力爭上游成為A及地區,但是對Ｂ級地區而言，多為已開發地區的老舊地區，房屋多為老舊社區，這些地區的Ａ級住宅，不易彰顯其建材頂級產品優越的形象，因此，多為當地的原有居民購買自住，故增值不易。相對地，就該區Ｃ級產品而言，一方面由於政府政策積極鼓勵更新，因此，具有投資價值，同時，因為在Ｂ級地區，購買與租用需求皆甚強烈，再加上Ｃ級產品的購買價格可以有較大的議價空間，因此，就投資角度而言，自然有利。許多人購買舊市區的舊店面或住宅，一方面可與人談合建，賺取都市更新的容積獎勵，一方面可轉售獲利，其間還可出租收益，投資甚為成功，即為最好的例子。

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